【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2014年第3季不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交量(不含土地)達(dá)新臺(tái)幣400.97億元，較上季大幅增長(zhǎng)81.34％，亦較2013年同期成長(zhǎng)57.58％，主要原因係國(guó)泰人壽以新臺(tái)幣111.64億元出售敦南金融大樓予寶豐隆地產(chǎn)，換算辦公室平均每坪約155萬(wàn)元。該棟辦公大樓為國(guó)泰人壽於2011年標(biāo)售取得，當(dāng)時(shí)成交價(jià)每坪約新臺(tái)幣132萬(wàn)元，此次成交漲幅約17.4％，實(shí)屬市場(chǎng)行情，並未再創(chuàng)市場(chǎng)新高。投資市場(chǎng)在激情過(guò)後，回歸理性，自用型買(mǎi)方主導(dǎo)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)愈趨明顯。累計(jì)前3季不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)主力自用型買(mǎi)家佔(zhàn)比約57％。
 
其他買(mǎi)賣(mài)交易則以自用為主，以工業(yè)地產(chǎn)居多，由矽品精密工業(yè)以新臺(tái)幣64億元，取得中部科學(xué)工業(yè)園區(qū)12吋晶圓廠。其次為日月光半導(dǎo)體以新臺(tái)幣45.40億元購(gòu)入桃園縣中壢市中華路一段廠房。另中華電信子公司光世代建設(shè)，售出臺(tái)北市中正區(qū)衡陽(yáng)路辦公大樓，成交金額為新臺(tái)幣12.30億元。
 
2014年第3季臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，全市平均租金維持在每月每坪2,440元?？罩寐饰⒎陆?，全市整體空置率為7.7％，較上季減少0.7個(gè)百分點(diǎn)，2014年第3季去化面積約4,020坪，累計(jì)前三計(jì)去化達(dá)8,400坪。需求主賴(lài)跨國(guó)公司，產(chǎn)業(yè)別包含電子科技業(yè)、生技製藥業(yè)、銀行業(yè)、證券業(yè)、顧問(wèn)業(yè)、精品業(yè)等。
 
臺(tái)北101大樓完工至今近10年，受惠於信義線(xiàn)通車(chē)，交通便捷性大為提升，全棟進(jìn)駐率已逾96％，本季新進(jìn)駐的有賽門(mén)鐵克承租500坪；亞太聯(lián)合實(shí)業(yè)承租500坪；BNP人壽承租2,300坪；Google增租660坪；臺(tái)灣雪豹承租340坪等。另信義區(qū)密集的百貨零售商場(chǎng)連帶吸引國(guó)際零售品牌辦公室的進(jìn)駐，包含新進(jìn)駐臺(tái)灣的快速時(shí)尚品牌H&M選擇承租華新信義大樓，精品品牌Longchamp承租一號(hào)交易廣場(chǎng)，西班牙珠寶品牌arte則進(jìn)駐國(guó)際貿(mào)易大樓，珠寶設(shè)計(jì)師品牌Anna Hu則進(jìn)駐臺(tái)北101。
 
而原有核心辦公商圈之一的敦北民生區(qū)，由於過(guò)去十年該區(qū)外商租戶(hù)紛紛遷移至信義計(jì)畫(huà)區(qū)，然本國(guó)租戶(hù)卻也因企業(yè)成長(zhǎng)，辦公空間不敷使用，於同一棟大樓或鄰近大樓增租辦公空間，迄今也面臨到辦公室擴(kuò)充及分散待整合。加上位於敦化北路的臺(tái)塑總部大樓即將啟動(dòng)都市更新，對(duì)於既有大樓用戶(hù)，也將及早準(zhǔn)備搬遷計(jì)畫(huà)，多項(xiàng)原因累積了萬(wàn)坪以上的需求。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年臺(tái)北市辦公室將有一波的搬遷換屋需求，連續(xù)樓層辦公空間、硬體升級(jí)及交通區(qū)位條件，為其三大考量因素。而傳統(tǒng)辦公商圈如南京松江區(qū)及敦北民生區(qū)受惠於年底即將通車(chē)的捷運(yùn)松山線(xiàn)，區(qū)內(nèi)新完工的宏盛國(guó)際金融中心，為唯一可以列入搬遷計(jì)畫(huà)的標(biāo)的。以現(xiàn)有探詢(xún)的潛在買(mǎi)家觀之，約有70％為自用型買(mǎi)家，需求以分層為主，而行業(yè)囊括了壽險(xiǎn)、貿(mào)易、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、金融、旅館、航海運(yùn)及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)等。
 
2014年第3季內(nèi)湖科技園區(qū)各區(qū)段空置率皆呈現(xiàn)下降，其中以舊宗段因汽車(chē)零售業(yè)的大宗租賃，變動(dòng)最為顯著，來(lái)到17.67％，西湖段及文德段則微幅下降，來(lái)到2.78％及13.72％。相對(duì)於市區(qū)辦公室潛在一波換屋需求，受惠於手機(jī)市場(chǎng)新產(chǎn)品的不斷推陳出新，其相關(guān)中下游科技產(chǎn)業(yè)，也同樣計(jì)畫(huà)擴(kuò)充辦公空間，對(duì)於未來(lái)新供給帶來(lái)利多。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2014年第3季的土地交易金額僅約234億元，創(chuàng)下近三年來(lái)單季最低成交量的記錄。上一次單季交易量低於300億的時(shí)間是2011年第二季，當(dāng)時(shí)交易量?jī)H117億，低量係起因於房地產(chǎn)趨勢(shì)看漲，政府不敢輕言賣(mài)地，私地主擁地為王，呈現(xiàn)一面倒的賣(mài)方市場(chǎng)而創(chuàng)下一時(shí)的短暫低量現(xiàn)象，但當(dāng)時(shí)的追價(jià)動(dòng)能可由頂新集團(tuán)搶下華票總部大樓(換算土地單價(jià)1,405萬(wàn))、大華建設(shè)高價(jià)買(mǎi)下臺(tái)北市東區(qū)待整合商業(yè)土地(單價(jià)898萬(wàn))、長(zhǎng)虹建設(shè)由法拍市場(chǎng)高價(jià)取得內(nèi)科土地(單價(jià)236萬(wàn))等案例看出地價(jià)急速飆漲之趨勢(shì)。但本季土地交易的低量則透露著建商對(duì)房市趨跌的不安。
 
2014年第3季最大宗所有權(quán)交易為大立光以31億元取得臺(tái)中精密園區(qū)一期產(chǎn)業(yè)用地，而本季前十大土地交易中，只有三宗是屬於產(chǎn)權(quán)完整的住商土地交易，工業(yè)土地交易則佔(zhàn)了半數(shù)，其中三宗為科技業(yè)自用，另外兩宗則屬尚須整合的土地投資。以華固建設(shè)出售內(nèi)科西湖段持分土地為例，成交單價(jià)215萬(wàn)並未超越長(zhǎng)虹建設(shè)三年前創(chuàng)下的236萬(wàn)，其價(jià)差除可解讀為整合成本外，也凸顯開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)階段土地整合難度日增的無(wú)力感，以及對(duì)後市發(fā)展看淡的風(fēng)險(xiǎn)趨避心態(tài)。
 
戴德梁行分析，土地是房地產(chǎn)的原料，當(dāng)房?jī)r(jià)由2013年下半年的價(jià)穩(wěn)量縮，至2014年下半年起逐漸產(chǎn)生價(jià)格鬆動(dòng)的趨勢(shì)來(lái)看，土地停止追價(jià)態(tài)勢(shì)已定，而地價(jià)鬆動(dòng)的現(xiàn)象很有可能在2014年底或2015年初浮現(xiàn)，表現(xiàn)的方式可能是地主主動(dòng)叫價(jià)出售或買(mǎi)氣降低引發(fā)地主的受迫性降價(jià)。